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来自房企的尝试 华远地产践行工程保证担保制度

    当一众大型房地产企业因今年的质量投诉潮而身陷囹圄时,任志强和他的华远集团却能独善其身。这当然跟任志强所强调的我是一个好人华远是一个负责任的企业有关。但是很多时候,规范一个企业的行为,保证它坚持不犯错,仅仅靠企业负责人的人品和企业的良心是不够的。要知道,做一件好事容易,坚持每天都做一件好事却非常困难。所以,华远引进了工程保证担保,用自己给自己带紧箍咒的方式,来保证业主的权益。华远:第一家吃螃蟹房企

   “华远推行工程保证担保已经有十年,是国内首家试行工程保证担保制度的地产企业。这么多年来,华远从来没有因为质量问题而被曝光,当然,华远也陆陆续续接到过业主的一些投诉,但是都很及时地处理了。”华远集团董事长任志强说:“你不能不及时处理,因为有担保公司在后面盯着,没有及时修复,它是要扣你的保证金的。”

    这位时时刻刻在一旁监督着华远,高举着惩罚大旗的“监督者”,即是华远集团花费心血和金钱引入的“工程保证担保制度”。

    海润国际公寓是华远集团旗下首个推行工程保证担保的项目。2002年,华远集团对外宣布,“海润”将采用国际通行的工程质量保证担保制度,对小业主实行“精装修保证担保”。2003年8月底,海润国际公寓正式交付业主使用,在业主入住之前,华远委托长安保证担保公司向购房人开具了“房屋质量保修保证担保承诺书”。

    有了这份承诺书,业主发现房屋质量或专修材料有问题,即可向华远提出维修申请,而监督华远积极应对的则是担保公司,华远除支付担保公司担保费外,还将额外缴纳一笔质押金,若华远未在合约规定的时间内解决业主的问题,担保公司将动用质押金对业主进行赔偿。

    有了这一层保障,业主自然无忧,而开发商自然也要积极运作,不仅要保证事后的维修,更要保证事前的预防。海润国际公寓精装修材料的招标采购和施工单位的选择等均采取了保证担保。材料供应商必须提供建筑材料质量保函,若材料没有按照《建筑材料供应合同》约定的质量标准履行建筑材料、建筑构配件和设备供应义务,给开发商造成损失,则由担保公司按保函约定承担保证责任。

    在海润国际公寓的施工过程当中,华远的工作人员在一次抽检中发现,某施工单位采购的大芯板运到现场的监测报告是符合要求的,但最后一批材料为不合格产品。这时,施工单位已在建筑内大量使用了这批材料。华远和监理单位即刻下发通知,要求施工单位更换全部不合格材料。但施工单位不以为然,迟迟不进行拆除和材料退场工作。

    3天后,华远和监理单位发函致保函出具单位——长安保证担保公司,担保公司根据监理文件、检测报告及通知等文件,正式发文要求施工单位在3日内完成拆除和材料退场,否则产生的损失将由施工单位承担,同时接受开发商索赔要求金额140万元人民币,占合同总额的20%。施工单位接到文件后,经过咨询专业律师和担保公司,认为发生索赔后的经济损失是巨大的,立刻进行了整改,工程最终符合华远的要求。

    工程保证担保就是以第三方担保的形式,约束各行为主体,使其履行保函约定的内容。保证人、被保证人和受益人,三者之间投保人不受益,受益人不投保。(配图)保证担保的核心思想在于保证重于担保,以履约为第一目的。执行的过程涉及一个违约假定的前提,即提前充分考虑所有违约的可能,并以此进行有针对性的防范。

   “现在,房地产行业内质量问题频出,很多专家攻击预售制度,认为是预售制度造成的,这是非常莫名其妙的。因为只要有了担保制度或者别的条件的话,质量是可以得到保证的。”任志强说:全世界有几十个国家在施行预售制度,但是却没有因此出现质量问题,有两个很重要的原因。第一个是立法,如在日本,我在日本考察过那么多企业和项目,从没有人提出质量问题,因为从头到尾有一套非常严格的管理惩罚制度,罚款和惩罚非常重,所以不需要老百姓担心,自有国家来负责。第二个就是担保。中国自施行预售制度以来,可能是考虑到施工方的承受能力弱,所以并没有将质量问题全部归责于施工单位,而是引进了监理,所以我们看到,大量的质量问题开始产生。在法律羸弱的情况下,我们更需要担保制度来进行替代,一个是替代法律来厘清质量问题中的责任承担。质量问题应该由谁承担责任?当然是施工方,而不应该是开发商,开发商并不生产钢筋水泥,也不负责砌砖盖瓦。这就好像一家商店卖出一个杯子,如果杯子的质量出现了问题,那应该是杯子的生产厂家的责任,而不是商店的责任。在中国,这种问题一般是由商店先赔付消费者,然后商店再向厂家索赔。但是套用在房地产却不可行,如果开发商先赔付了,转头再去找施工方,很可能当初的施工队就解散了,找不着人了。正因为如此,引入担保更重要,出了问题,业主找担保公司赔,担保公司再找施工方清算责任,这样就责任分明了,也没开发商什么事了。中国也强制推行了质检和监理,但是一旦出了问题,质检和监理不用承担责任,但是担保公司要负责任,甚至可能赔钱,这也就促使担保公司积极进行监督,保证工程的质量。

成本问题成“拦路虎”

    在香港、日本、欧美等地方,房屋质量方面的立法非常完善,一旦违法,其代价也非常“惨重”。如在香港,房屋安全方面的成文法律主要有《建筑物条例》、《建筑物管理条例》、《消防条例》、《水务设施条例》、《气体安全条例》等,规定了房屋维修和管理方面的具体要求和限制。《建筑物条例》共有条文98条,附表6份,近10万文字,内容已非常详尽、细化和周全,甚至具体规定了修缮工程撑桩、排栅和废弃工料的处理。有些单个条文的篇幅超过三千字,几乎相当于国内一部中型法规的篇幅,操作性很强。

    而在我国,目前仍然缺乏一部系统的规制住宅质量的基本法,现有的相关立法层次低。涉及住宅质量的相关规定除了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》外,就是以行政法规较多,更多的还是建设部颁布的部门规章。这就使得我国住宅质量在法律制度上的保障力度不够。

    而从担保制度的施行目的和本质来看,其作为第三方,提供有关房屋建筑过程中的一系列担保,被保证人涉及开发商、施工方和业主等各参与人,相当于在房屋建筑买卖过程中的各个主体中修建了多个一对一的通道,让每一个问题的受害人都能直接找到责任人。

    在立法完善的国家和地区,工程保证担保制度无疑是一个便捷的辅助性制度。而在我国,在立法并不完善的当下,施行担保制度,一是为弱势的业主提供多一层保障,原来应该由政府做的事情,现在更多地推给市场;二是让施工方和监理方负起更多的责任,尤其是监理方,当然我们不能奢求领开发商薪水的监理方能对业主负多少责任,尤其是在没有谁对监理方进行监督的情况下;三则是于开发商大大有利了,曾经所有问题和矛盾的承受人,终于可以减轻一点负担,尤其是在中国,法律将更多的责任推给了开发商。

    尚都国际中心是华远集团旗下第一个全面推行担保制度的项目,这个2003年动工的项目,实行了招投标担保、总包施工担保、材料设备供货担保、监理公司担保,以及施工过程中的各分包单位的工程履约担保和后期的竣工保修担保。

    尚都国际中心配置了14部电梯,并于2003年春节前进场,2月20日开始施工。根据合同约定,安装单位进场正式施工45天之内,必须安装完毕2部消防电梯用于装修材料的运输。但实际上,由于电梯安装单位承接项目较多,在尚都项目安排的工人较少,工期进度滞后。在几次监督协调未果后,根据履约保证担保,华远向担保公司发出索赔预警。

    实地了解情况后,担保公司与安装公司进行洽谈,安装单位承诺在4月10日前一定完成安装。而考虑到项目的整体进度和现场情况,华远集团、担保公司及监理单位同意其延期完成。

    但是等到4月10日,消防电梯的安装仍未完成。显然,安装公司按照老经验,以为开发商和担保公司提出的索赔只是威胁,不会真的对他们采取措施。但是,担保公司不仅召集其法人代表进行了正式索赔预警谈话,要求其公司务必保证工期,以免发生索赔事件,同时发出第一张索赔预警通知,明确提出了索赔原因和索赔金额(占合同总额的20%)。

    安装单位接到通知后,才明白了事情的严重性:即使赔付开发商损失,他们仍要继续履行合同直至完成。之后,安装单位立即加强了项目的人员力量、调整了项目经理,并积极调派工人连夜施工,在4月15日完成了消防电梯的安装,并顺利投入运行。

    在这样的事例中,一般没有保证担保的项目,经常会发生开发商与承包商扯皮推诿的现象,而往往最后妥协的是开发商。而每一个小部位的拖延,最终将导致整体工程的拖延,到时开发商或者是选择延期交付业主并按合同赔付违约金,或者是选择后期加快进度,而这往往容易导致质量隐患,最后这笔账还是要算到开发商的头上。毫无疑问,实行担保制度,加强了开发商对项目的掌控管理。

    就以“楼薄薄”事件为例。2009年8月,浙江省桐乡市太阳湖小区汇宇都市花园16幢3单元6楼某业主在装修过程中发现,楼板厚度仅为7.9厘米。据业主查询到的建设局档案,该小区客厅楼板设计厚度应是12厘米,其他区域为10厘米。

    且不论在这一事件中开发商与承建商之间是否有黑幕。但就表面事件而言,这一问题的责任在谁?根据法律来讲,应该在承建商。但是现实是,业主们当时将开发商的办公室堵得严严实实,讨要“说法”,没有业主会想到去找承建商,找也找不着,在中国,很多承建商只有一块招牌,有工程时“聚集”几个包工头,招上几百个农民工,工程完成后作鸟兽散。按照惯例和合同,开发商会扣押承建商5%左右的尾款,在一定期限内项目未出现问题再返还。但是,如果问题出得大了,这点尾款是否够赔,尾款赔偿完后剩下的“烂摊子”又该谁来收拾?开发商们避无可避。最终,浙江省桐乡市的“楼薄薄”事件以开发商对业主进行赔偿而告终。

    虽然,担保制度对开发商有很大的助益,国内的开发商们仍然对其兴趣缺缺。“工程保证担保在几十个国家推行,已经非常成熟,所以国外许多有70年以上年龄的桥梁还是非常坚固,没有出现问题。我们国家的许多大型公共工程也都引进了担保,如机场等。”任志强说:“但是在国内,担保制度还没有推行,尤其是在民用方面。华远推行担保十几年,全国有十多家企业和协会来考察过,但是最终没有别的开发商做担保。为什么呢?因为它会产生费用,谁提出担保申请,谁就要付一定的担保费,而且还有一定的质押金。出于成本考虑,很多人就不愿意做这个担保。”

    很显然,如果动用担保制度,房企可以减少许多房屋建筑买卖过程中责任,但是要多付一笔费用,增加一定的成本;如果不动用担保制度,房企的这部分成本会省下,但是将独自承担更多的风险,如因房屋质量产生的赔偿退房等风险。而绝大多数开发商选择承担风险节约成本,则说明,在国内的法律环境下,承担风险所产生的成本小于施行担保制度所产生的成本。

   “我国的法律还属于补偿性法律,即产生的伤害有多少,其赔偿就是多少,而国外的法律都是惩罚性的,它不仅要你进行赔偿,额外还会狠狠地进行惩罚,”任志强说:“这样一来,大大增加了违法成本,自然就促使开发商选择担保。”

    在香港,未经批准进行建筑工程属严重犯罪,经屋宇署提出检控并经法院定罪后,可处罚款40万元及监禁2年,屋宇署命令不获遵从的情况每持续1天,另处罚款2万元。而在中国大陆,根据《中华人民共和国建筑法》第六十四条,未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,可以处以罚款。

任重而道远

    2001年开始研究,2002年开始投入应用,到2004年,华远集团已经建立了一整套工程保证担保制度体系,设立了投标保证担保、承包商履约保证担保、开发商支付保证担保、劳务工资保证担保、监理履约保证担保、工程保修保证担保、设计履约保证担保、房屋质量保修保证担保8种担保形式,涉及各个环节、多个方面。同时建立“信用评级”、“履约管理”及“索赔”三大“守则”,用以维系担保制度。这一系列制度都陆续在华远开发的项目中实行。

    即使华远集团自行研究推广工程保证担保十余年,即使越来越多的业主开始关注房屋质量问题,但是听说过工程保证担保的人并不多,即使在业内也未见影响。“一个是媒体宣传力度不够,一个是我国立法未跟上。”任志强认为。

    工程担保制度在美国已经实践了100多年,最早是用于政府公共工程中,由于效果显著,随后被广泛适用于私营建筑项目中。至今,美国的工程保证担保制度已经十分完善,有着完善的法规和统一的收费标准。

    我国也有工程保证担保,不过一般用在大型公共工程上,如飞机场、博物馆等。在私营建筑项目上,除华远以外还未曾听闻。

    美国对保证担保有严格的法律规定,在美国境内从事保证担保业务的公司,必须经美国财政部评估、批准,且每年都要进行复核验收,并于7月1日公布合格者名单,业内称t名单。此外,在各个州进行担保保证业务,还必须经所在州政府的批准。目前,t名单上列有近千家担保公司。

   《米勒法案》是美国工程保证担保制度得以应用并推广的保障,它从法律上规定了必须进行保证担保的工程规模、范围和金额。目前,《米勒法案》的具体规定是:10万美元以上的联邦政府建筑工程项目(楼房及公共设施建设、改建和修复等),承包商必须提供100%合同价格的履约保证合同和最高达50%的付款保证合同;10万美元以下的建筑工程,业主视情况有权要求同样的担保。

    现在,美国50个州模仿米勒法案制定了州公共建筑工程项目担保的相关条例。而我国目前还没有明确的立法规定强制推行工程保证担保,且国内上规模的担保公司也只有长安担保一家。

    目前,国内普遍推行的保函有履约保函、支付保函、预付款保函、投标保函及保修保函等5种。北京市针对房地产项目强制执行两类担保。一类是承包商的履约保函,一类是业主的支付保函。其余如保修担保、质量担保等保函由关系主体自行选择,但不强制。

    “担保制度的成立和相关的立法,都会出现一段博弈,但是博弈的各方,都应该适当地牺牲一点自己的利益,来促进这个行业和市场的进步、改善。”任志强说。




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