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推行房产二次抵押登记 缓解小微企业融资困难

    近年来,为破解小微企业融资难问题,中央和省、市政府密集出台政策措施,并为此进行了不懈努力。但是,当前小微企业融资难问题仍然十分突出。而与此同时,企业已抵押登记的土地、房产剩余价值却沉睡在银行里面无法唤醒,难以引入更多金融“活水”。据了解,房管部门经常接到企业、居民咨询和反映,要求申请办理房产二次抵押登记的呼声日趋强烈。他们希望借此盘活自己沉淀的资产,提高资产变现能力,或用于补充企业流动资金、扩大再生产,或用来偿还个人债务、以解燃眉之急。但是,现在的问题是企业热、银行冷。一方面,企业、居民呼声渐高,需求迫切;另一方面,银行出于自身利益和风险考虑,缺乏意愿。而房管部门作为法律授权的房产抵押登记机构,则是左右为难,难下决心。

    为此,宁德市民建界市政协委员到福安、福鼎专题调研“房产二次抵押贷款”情况,并与市法院、经贸、房管、金融等部门交流探讨现阶段在全市全面推行“房产二次抵押贷款”的可行性。房产二次抵押贷款,通俗地说,就是抵押人将已办理抵押贷款的房产以余值作为抵押物价值进行再次抵押,从特定放款人处获得贷款,主要有三种形式:一是抵押物(房产)向同一债权人二次抵押;二是抵押物(房产)向不同债权人分别抵押;三是因偿还债权所带来的房产余额部分进行再抵押。

开展房产二次抵押贷款,对于盘活和释放企业有效资产,提高小微企业融资能力,增强民间借贷信任关系,降低融资担保业务风险,应对经济下行压力具有重要意义。当前,在担保贷款明显受限、信用贷款没有放开闸门、扩大抵押物范围尚未实质突破的条件下,房产二次抵押贷款无疑是缓解小微企业融资难比较现实有效的举措。我们认为,在全市推行房产二次抵押贷款,不仅必要,而且具有现实可行性。

()法律无障碍。根据《物权法》第一百九十九条、《担保法》第三十五条、《城市房地产抵押管理办法》第九条规定,同一房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。上述法律法规表明:抵押人将已抵押的房产余额二次抵押,是法律赋予抵押人的财产权利,任何组织和个人无权剥夺。从法律上讲,是否允许抵押人办理房产余额二次抵押,首先是一个涉及是否尊重抵押人财产权利、是否依法行政的严肃的法律问题。银行如果在房产抵押合同中对二次抵押作出限制性条款约定,或者对二次抵押设定前置条件,比如需经顺位在先的抵押权人书面同意方可办理二次抵押等,都是缺乏法律依据的霸王条款,实质上剥夺了抵押人的财产权利。

()经验可借鉴。无论是国内、省内,还是市内,都有成功的实践经验可以学习借鉴。目前,上海、深圳、广州以及厦门等许多城市实施房地产顺位抵押登记、开展二次抵押贷款已有多年,已经形成了成熟的做法。就宁德市范围看,福安市作为防范金融风险的重点区域,敢于担当,勇于探索,主动顺应企业和群众需求,于去年8月在全市率先依法开展房产二次抵押登记业务,抵押权人主体包括银行、小额信贷公司、担保公司、企业和个人,覆盖面和受益面较大,而且注重风险防控,取得明显成效,受到企业、群众欢迎和省里认可。

()实际可操作。一些城市的成功实践表明,房产二次抵押登记能否顺利开展,取决于在实际操作中对两个关键问题的处理。

1。关于顺位抵押登记问题。顺位抵押登记的最大争议在于是否以抵押登记时间先后作为抵押权人的顺位。核心问题是要解决抵押权顺位在先的银行债权不因抵押人进行房产二次抵押而产生风险。为此,省政府办公厅明传电报(2014)114号专门对银行原存量贷款办理续贷、展期等业务,如何优化土地、房屋抵押权登记服务,提出了规范要求:后顺位抵押权人应向顺位在先的银行出具同意保持原抵押权顺位的书面函件,维护银行的抵押优先权。福安市在实际执行中也采用这种务实做法,进一步确认了银行作为第一顺位抵押权人的优先受偿地位不变,有效维护了银行债权,获得银行对开展二次抵押贷款工作的支持。

2。是否需要抵押权顺位在先的银行书面同意的问题。一些地方难以推行房产二次抵押登记的主要症结在于:需要先征得抵押权顺位在先的银行的同意。然而,这是银行单方面设定的前置条件,没有法律依据,因而并不具备法律效力。《城市房地产抵押管理办法》第九条规定:“同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。”从其他国内城市和福安市的成功先例看,抵押人以房产余值再次抵押登记的,采取抵押人书面告知银行抵押情况的方式,成功突破这一不合理的限制,二次抵押登记业务得以顺利开展。

一、为顺应企业和市场的迫切需求,建议市政府依据《物权法》、《担保法》及有关法规规定,认真总结福安市和其他城市的成功经验,及时研究出台全市全面开展房地产二次抵押登记的政策意见,指导、规范房地产抵押登记管理工作,切实缓解小微企业抵押难、融资难问题。

二、具有法定职权的房地产抵押登记机关,要根据法律授权开展房产顺位抵押登记业务,为抵押申请人提供各项及时、简便、优质的登记服务。要依法支持把银行、小额信贷公司、融资性担保公司、企业和居民个人等纳入二次抵押权人主体范围,有效扩大二次抵押贷款覆盖面。要依法维护各顺位抵押权人的合法权益,特别是要认真执行省政府文件规定,切实保证顺位在先的银行为企业按原存量贷款办理续贷后的抵押优先权。顺位在先的银行对二次抵押单方面作出各种限制性条款约定或设定前置条件,凡缺乏法律支持的,要依法予以制止和取消,切实维护抵押人的合法权益。

三、央行、银监部门要积极支持开展房产二次抵押贷款业务,牵头提出具体实施意见,从支持企业提高房产抵押价值、切实降低抵押门槛、删除不合理限制性条款、简化办理手续、降低融资成本等方面对各银行业金融机构提出明确要求。为减轻企业融资成本,房产二次抵押贷款利率一般不高于第一顺位贷款利率。

四、加强监管,注重防范风险。毋庸讳言,房产二次抵押贷款也存在着风险的可能。但不因存在风险因素,就止步不前。有关部门要针对可能出现的风险因素,认真研究风险防范措施,落实监管责任,防患于未然。银行、担保公司等要加强贷后管理工作,重点监控再抵押房产的价值变化、履约能力变化、不良信用记录等方面的情况;房地产抵押登记机关要建立房产抵押、查封等登记事项的联动、共享机制,及时进行信息交流沟通,消除信贷风险。要积极探索建立政府、银行、企业之间合理的风险分担机制,建议从各级财政风险补偿专项资金中提取一定比例用于房产二次抵押贷款风险补偿,保障各方权益。此外,要依法严厉打击恶意串通、虚假债权登记等违法行为,维护正常的金融秩序。

来源:中国经济时报




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